如何看售楼处沙盘？怎么通过沙盘判断优劣？

1．看比例尺寸

购房者在售楼处看项目沙盘时，首先要向销售顾问了解项目沙盘模型与实物的比例，通过比例尺计算出实际大小。计算实际距离的公式为：实际距离 = 沙盘上距离/比例尺。

了解到项目沙盘模型的比例之后，小编建议你寻找机会到工地实测一下（有些开发商会组织准购房者到工地参观实体样板房），比较一下根据项目沙盘模型比例计算出的楼间距和实际楼间距之间的误差。偏差较大的话，说明是明显的虚假宣传，购房者一定要擦亮眼睛。

楼间距参考标准：前后楼间距＝楼房高度*0.7；左右楼间距为多层6米，小高层9米，高层13米。

2．看小区整体规划

项目沙盘是将小区面貌依照比例缩小展示出来。小区建筑物的密度是否过大、公共设施的分布是否人性化、建筑与景观的搭配是否协调、内交通的分布是否合理、小区与周边环境的关系等都可以做直接判断。

通过项目沙盘可以看到小区内花园、健身或其它便民设施等分布在哪些位置，便于选房，比如花园景观等附近的楼栋有较好的视野，而儿童娱乐设施附近的楼栋会相对嘈杂一些。

3．看开盘楼栋及朝向

不少楼盘都是分期开发的，预售证也是分批次获得的，因此在看项目沙盘时，一定要明确最近一次开盘将要出售的区域。在总观全局之后，重点关注你可以购买的楼栋的朝向、采光通风等性能以及周边的情况。通常，项目沙盘图上都会有朝向的标注，N代表北方，S代表南方，坐北朝南是最舒适的朝向。一般来说，采光面积最大的一面（现代住宅一般指的是窗口最多的那一面）朝向哪里，这就是此楼盘的朝向。

4．看绿化面积

项目沙盘能够直观反映小区的绿化情况，绿化环境直接影响生活品质，尤其是中央景观与房源的位置关系是决定房屋价格的一大关键因素。通常情况下，开发商一般在制作项目沙盘的时候都会调大楼间距、调低楼高，这样做的目的，就是造成视觉上的假象，从而给人绿化面积很大、小区环境宽敞、而且楼盘高端大气上档次的错觉。因此，看项目沙盘时要注意查看楼盘规划许可证里面标注的绿化率和容积率具体分别是多少，不要被沙盘的绿化假象蒙蔽双眼。

5．看交通

通过项目沙盘看道路的分布情况，看清楚车辆出行是否方便，车流与人流是否有冲突。还有就是小区大门的朝向，与哪些交通干道接壤等。喜静的购房者还可以据此选择离道路较远楼栋的房子，减少噪音干扰。

6．看小区停车位

项目沙盘上停车位一般会有模型车占位展示，大致可看出地上停车位的多少。除此之外，还要问清地下车库的具体位置，以及车位与户数之间的比例，进而判断车位的紧张程度，并根据自己的需要选择临近或远离停车场的房子。

7、看小区内不明确建筑物

小区内的化粪池、变电站、垃圾站等公共配建，在项目沙盘上基本看不到，但在交房后却可能会真实地出现在你家单元门口或者屋面露台。购房者要注意观察项目沙盘上的不明确建筑物，它们通常高度较矮，容易被忽略，但却很有可能是这些设施。为了美观，它们会被开发商隐藏、模糊或偏移，又或是用绿地取而代之。

部分开发商加价出售顶楼，承诺可以赠送顶楼屋面给业主使用，而交房后顶楼屋面却出现被太阳能设备、排烟管道、燃气管道甚至二次加压水箱占满等情况。

8、看配套具体位置

这里所说的“配套”，不仅是指小区内部公共设施等，还包括社区周围的配套，比如商场、学校、医院等。通常项目沙盘上显示的外部配套设施都会放的很近，给人以生活便利的感觉。甚至有时候开发商干脆把马路全部缩窄或者干脆做成一条小道，显得楼盘与学校医院其实是一体的，但是事实是小区与这些配套离得很远。而与小区挨着的立交桥、高速路、高压电线塔都会忽略掉，哪怕做出来了也会被刻意拉长与项目的距离。

开发商往往还喜欢夸大地宣传一些不确定的规划。比如还在规划中的地铁、公园等，凡是有利于楼盘销售的规划，开发商都会拿出来宣传，并且还在项目沙盘显眼的地方凸显出来。所以说项目沙盘上的规划是理想的假设状态。但是，请注意了：这些不确定的规划有些是需要很久才能实现的，而有些则实现不了。

最后，项目沙盘周围一般都有一句非常重要的话：“本沙盘只是示意，仅提供参考，具体以规划图为准。”也就是说项目沙盘的最终解释权归开发商所有，除非是涉及到标注的楼房没建，或者大的规划改变在项目沙盘上没有显示，否则一般很难追究开发商的责任。

所以，看房绝不是听完售楼部介绍就算完事了，还要实地观察项目所在地周边实情。

其实破解开发商的套路并不难，小编给你支两招。

第一招：查项目总平规划

登陆城市规划管理局网站，在“网上公示”菜单里输入项目名称进行查询。

一般，即将取得预售证的楼盘都已完成规划报建，基本都能查到。

点击图片，即可清晰的看到项目规划的真面目。

项目红线范围、紧邻的路网及项目周边情况以及楼间距等都能了然。

甚至还有小区里公共配套设施的具体位置。

第二招：查区域规划

同样在城市规划管理局网站，在“规划展示”菜单里。能查询到各区域及板块的用地规划、道路交通系统等详细情况。

综上所述，看项目沙盘是购房者买房步骤中的重要一步，可以对整个楼盘项目更深入的了解。建议购房者在选房看房时，在看项目沙盘时要学会发现问题，有不明白的地方要马上提出。遇到标注不清、用途不详的区域一定要仔细询问。

切记，千万不要只是看看项目沙盘就觉得可以了，从而就买下了，只有跳出项目沙盘模型，在购房前主动、积极了解相关情况，多做实地考察，自己摸透项目和周边规划情况，才不会被套路。不然，本来应该是高高兴兴买房，快快乐乐住新家，却变成了可避免的不必要麻烦！

最后希望大家都能选择心仪的房子！

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